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莆田市2012年上半年房地产市场运行形势分析

2012年07月09日 11:00 浏览次数:17327

上半年3月份起,在国家“稳增长”一系列宏观政策带动下,房地产开发投资出现回升,商品房销售面积逐月增加,土地拍卖市场重现升温等特征。具体运行形势分析如下:

    一、房地产开发投资增幅放缓,二季度有所回升。

受政策调控影响,上半年房地产投资增幅放缓,1-6月份,全市房地产开发完成投资80.50亿元,较去年同期(67.17亿元)比增19.85%,增幅较去年全年(55.05%)减少35个百分点。其中第一季度完成投资32.16亿元,比增18.67%;第二季度完成投资48.34亿元,比增20.64%,投资额较一季度多16个亿,显示第二季度市场开发投资有所回升。

从各县区的房地产开发投资情况看(按项目属地统计原则),由于一些大的项目多分布在城厢区,因此上半年该区房地产开发完成投资额比例仍最大,但增幅趋缓。其中荔城区完成投资19.57亿元,占24.31%,比增23.78%;城厢区33.52亿元,占41.64%,比增12.33%;涵江区10.69亿元,占13.28%,比增37.58%;秀屿区3.53亿元,占4.39%,比降26.61%;仙游县13.19亿元,占16.38%,比增47.54%

二、商品房新开工同比下降,商品住房供应略减。

 

 

 

     1-6月份全市各类商品房施工面积为1140.67m2,较去年同期比增15.19%,其中新开工面积157.62m2,占13.82%,同比下降30.93%。在新开工商品房面积中,其中一季度为106.03m2,比增2.26%;二季度为51.59m2,比降58.57%,较一季度减少约54m2,主要是上半年整个房地产形势尚不明朗,部分开发商暂缓项目动工计划。

由于文献步行街20多万m2的商业面积办理预售,促使上半年商品房供应面积同比上升,但商品住房供应同比下降。 1-6月份全市批准商品房预售面积212.22m2,较去年同期比增25.64%,其中商品住房117.94m2,比降3.85%

三、商品房销售面积逐月回升,库存房源较为充足。

上半年全市商品房买卖合同登记备案面积为95.72m2,销售总额65.29亿元,分别较去年同期比增6.87%17.87%,扭转了今年前五个月同比下降的态势。其中商品住房69.89m2,金额46.77亿元,分别比降13.46%1.58%。商品房备案面积按季度分,一季度为36.20m2(其中商品住房为24.72m2),二季度为59.52m2(其中商品住房为45.17m2)。按月份分,1-6月商品房备案面积分别为9.96m210.27m215.97m211.38m221.41m226.73m2(其中商品住房分别为6.91m28.20m29.61m28.76m215.62m220.79m2)。

据对全市可售房源统计看,至20126末,全市已取得预售许可的可售房源463.80,其中住宅商品房221.66,分别比增62.58%和48.36%。

1-6月份全市竣工商品房面积为57.13m2,较去年同期比降26.58%。截止今年6月末全市空置商品房面积为53.47m2,比增10.77%

四、商品房售价同比上升,各区域增幅不一。

据对商品房买卖合同登记备案价格统计,今年上半年,全市商品房销售均价为6821/M2,同比上升10.30%,其中商品住房均价为6692/M2,同比上升13.73%。从对在售楼盘价格变动情况看,部分在年初以较低价位开盘或价位经下调的楼盘,到5月份随着销售量的上升,其价位每平方米也上调了大约200-300元。

商品住房销售价位按季度分,一季度均价为6467/M2,比增12.00%,二季度均价为6815/M2、比增13.53%。按区域分,城厢区7364/M2、比增14.14%;荔城区7663/M2、比增16.11%;涵江区4876/M2、比增0.95%;秀屿区4621/M2、比增37.94%;仙游县4575/M2、比增3.41%。

五、二手房市场持续低迷,二手住房成交减少过半。

二手房成交量继续减少,市本级比降更为明显。1-6月份全市二手房成交面积22.13M2,同比下降25.86%(二手住房交易面积10.81M2,同比下降52.96%),其中一季度成交面积12.27M2,二季度成交面积9.86M2

按区域分,设区市本级二手房成交面积16.75M2,同比下降28.45%(二手住房交易面积7.5M2,同比下降56.24%)。按月份分,1-6月二手房交易面积分别为6.29m23.52m22.43m23.42m22.88m23.56m2,其中二手住房分别为1.42m21.91m21.85m21.43m22.06m22.14m2,从数据上看,五月份起二手住房成交量有所上升。

六、市本级供地同比略增,土地市场出现回升。

上半年全市通过招、拍、挂新供应房地产项目用地1340.11公顷(合602亩,其中一季度274亩、二季度328亩),与去年同期(1868亩)比降210.30%;总价款10.1339亿元,同比下降39.98%。其中市本级供地934.61公顷(合519亩),比增9.53%;总价款8.2388亿元,平均每亩159万元,下降106.29%,主要是大部分地块在郊区或乡镇,出让价位较低。仙游县由于去年同期的大幅度供地,今年相比明显减少,上半年供地45.50公顷(合83亩),比降94.47%;总价款1.8951亿元,平均每亩228万元,比增636.53%,增幅较大主要是去年部分地块因配建保障性住房地价较低而同比基数低。

从设区市本级近期的土地拍卖情况看,土地出让市场出现回升,一些地段较好的地块竞争激烈,530日西天尾一地块13000万元起拍,最终以17600万元成交,拍卖溢价达35%。

七、开发贷款余额出现上升,个贷余额增加明显。

20125月末,全市商业银行房地产各项贷款余额为156.21亿元,占全市金融机构人民币各项贷款总额(799.20亿元)的19.55%,与去年同期(18.41%)相比增加1.14个百分点。其中房地产开发贷款余额为38.42亿元,同比增加4.34亿元,增幅为12.73%,为2010年底以来首次出现同比上升;购房贷款余额为117.79亿元,同比增加29.95亿元,增幅为34.10%。

房地产开发贷款从去年以来各季度数据看,随着银行准备金率的下调,流动性的增多,今年贷款余额显不断增加趋势,其中20113月末为35.44亿元、6月末为33.06亿元、9月末为31.69亿元、12月末为33.12亿元,到20122月末为36.85亿元,5月末为38.42亿元。

总之,我市的房地产市场在供给方面,由于受去年以来持续的宏观政策调控,上半年开发投资放缓,商品房新开工面积同比下降,库存可售房源进一步增加;在需求方面,自第二季度起,在国家“稳增长”的宏观政策和金融信贷放松等一系列微调政策促进下,房地产各项贷款余额持续增长,商品房销售面积转负为正,二手住房交易近期略有回升,土地出让市场重现活跃,整个房地产市场呈现平稳回升态势。(莆田市住房和城乡建设局 陈志强)

二○一二年七月九日