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莆田市2012年第一季度房地产市场运行形势分析

2012年04月05日 16:40 浏览次数:12438

自去年以来持续的宏观政策调控,今年一季度我市的房地产市场显现出开发投资放缓、住房供应减少、销售面积下降、房价合理回归等特征。具体运行形势分析如下:

    一、房地产开发投资增幅放缓,3月份略有回升。

第一季度受春节假期影响以及差别化信贷等房地产调控政策的继续,房地产开发投资速度明显放缓。1-3月份,全市房地产开发完成投资32.16亿元,较去年同期(24.10亿元)比增33.44%,增幅较2011年(55.05%)下降了近22个百分点。其中一月份为10.47亿元,二月份7.87亿元,三月份13.82亿元,二月份恰遇农历正月投资明显减少,三月份略有回升。

从各县区的房地产开发投资情况看(按项目属地统计原则),城厢区由于在建规模大的项目较多,其完成投资额在全市位居第一。其中荔城区完成投资6.83亿元,比增50.44%;城厢区13.81亿元,比增56.40%;涵江区2.46亿元,比降41.98%;秀屿区2.23亿元,比增74.22%;仙游县6.83亿元,比增31.09%。市中心区(含荔城区及城厢区)完成投资合计为20.64亿元,占了全市的64.18%。

二、新开工面积同比持平,商品住房供应下降。

 

 

 

     1-3月份全市各类商品房施工面积为1084.49m2,较去年同期比增27.30%,其中新开工面积106.03m2,占9.78%,同比增加2.26%,与去年同期基本持平。在新开工商品房面积中,其中一月份45.91m2,二月份21.12m2,三月份39.00m2,较二月份有所增加。

随着新开工面积的放缓,商品房批准预售面积增幅也减少,商品住房批准面积还出现下降。今年1-3月份全市批准预售面积63.63m2,较去年同期比增11.28%,其中商品住房275230.77m2,分别比降17.56%29.22%

三、商品房销售面积同比下降,但呈逐月回升。

据商品房买卖合同登记备案统计,一季度全市商品房销售面积为36.20m2,较去年同期比降21.54%,其中商品住宅24.72m2,比降40.76%。按月份分,一月份商品房销售面积为9.96m2(其中住宅商品房为6.91m2),二月份商品房销售面积为10.27m2(其中住宅商品房为8.2m2),三月份商品房销售面积为15.97m2(其中住宅商品房为9.61m2),呈持续回升态势。

20123月末,全市已取得预售许可的可售房源374.73㎡,比增72.70%(其中住宅商品房179.66㎡,比增64.45,较上年末增加27.43㎡(其中住宅商品房增加6.05㎡)

1-3月份全市竣工商品房面积为29.97m2,较去年同期比降34.62%。截止今年3月末全市空置商品房面积为53.86m2,比增28.67%

四、房价出现合理回调,市本级住宅涨幅在10%之内。

据对全市在售楼盘的调查情况看,市中心区的正荣御品兰湾、正鼎日出、滨河豪园等约6个楼盘以及仙游县的安特豪景园出现了较开盘时10%左右的下调,雅景豪园、三迪城市花园等约5个新开楼盘价格定位较周边低约10%。在这些房价合理回归楼盘的带动下,我市商品房价格过快上涨的势头得到遏制,回到10%左右的涨幅。从对商品房买卖合同登记备案价格统计,今年一季度,全市商品房销售均价为6658/M2,比增9.65%,其中住宅商品房均价为6467/M2,比增12.00%

设区市本级住宅商品房销售均价按季度分,2011年第一季度均价为6293/M2,比增36.69%、环比上升20.53%;第二季度均价为6459/ M2,比增36.70%、环比上升2.64%;第三季度均价降至5952/ M2、比增12.66%、环比下降7.85%;四季度均价达到7156/M2,比增37.06%、环比上升20.23%;到2012年第一季度均价为6855/M2,比增8.93%、环比下降4.21%。

五、二手房交易持续下降,较去年下半年略有回升。

受一手房市场较为平淡影响,自去年下半年起我市二手房市场也相对比较冷清。1-3月份全市二手房成交面积12.27M2,同比下降23.50%,其中二手住房交易面积5.18M2,同比下降59.08%。按区域分,设区市本级二手房成交面积8.88M2,同比下降31.22%,其中二手住房交易面积3.04M2,同比下降68.59%

从去年至今的交易情况看,其中2011年第一季度成交16.04,第二季度13.80,第三季度10.99,第四季度10.62,到2012年第一季度为12.27M2,其较去年三、四季度有所回升。另据对大华、欧胜等房产中介调查显示,今年三月份的二手房成交宗数较去年第四季度、今年一、二月份稍有增加。

六、土地出让市本级同比增加,地价同比下降。

一季度全市通过招、拍、挂新供应经营性房地产项目用地718.28公顷(合274.20亩),与去年同期(157.16亩)比增74.47%;总价款36239万元,同比下降31.30%。其中市本级因去年一季度供地少基数低,今年有二块商贸物流等综合用地面积较大,其增幅也较高,1-3月供地415.82公顷(合237.30亩),比增527.47%,总价款28538万元,平均每亩120万元,下降60.66%;仙游供地32.46公顷(合36.89亩),比降69.08%,总价款7701万元,平均每亩209万元,下降39.42%

七、房地产开发贷款微降,余额较上年各季度增加。

20122月末,全市商业银行房地产各项贷款余额为144.41亿元,占全市金融机构人民币各项贷款总额(765.94亿元)的18.85%,与去年同期(18.85%)相比持平。其中房地产开发类贷款余额为36.85亿元,同比下降1.07亿元,降幅为2.82%;购房贷款余额为107.56亿元,同比增加23.99亿元,增幅为28.71%。

房地产开发贷款余额从各季度情况看,20113月末为35.44亿元, 20116月末为33.06亿元, 20119月末为31.69亿元, 201112月末为33.12亿元,到20122月末为36.85亿元,较去年各季度末增加。

总之,在国家房地产市场宏观政策的连续调控下,我市房地产投机、投资性需求得到抑制,房价回到合理区位,地价同比增幅下降;另外在银行公积金等支持下,首套及改善型需求得以保证,并由观望转向逐渐释放,信用等级高的在建项目得以信贷扶持,房地产投资及消费较为理性,整个市场总体上表现为政策的效应期。

(莆田市住房和城乡建设局 陈志强)